經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 2025年3月25日，經(jīng)過72輪競拍，杭州西興單元BJ030102-25地塊最終被濱江集團(tuán)以52億元的報(bào)價(jià)鎖定，溢價(jià)率達(dá)69.9%，樓面價(jià)高達(dá)7.7萬元/平方米，刷新了杭州土地市場樓面價(jià)的歷史紀(jì)錄。

這也是杭州土拍市場樓面價(jià)首次突破7萬元/平方米大關(guān)。值得注意的是，2025年2月，杭州樓面價(jià)紀(jì)錄剛突破6萬元/平方米，這一紀(jì)錄僅維持了40天，而且，創(chuàng)造這兩個紀(jì)錄的地塊位于同一區(qū)域。

最高樓面價(jià)不斷被刷新的城市不僅是杭州。今年1月2日，北京海淀區(qū)朱房村HD00-0803-0030地塊被建發(fā)地產(chǎn)以90.4億元拍得，成為北京土拍市場樓面價(jià)首次突破9萬元/平方米的標(biāo)志性交易。

這一紀(jì)錄僅保持了兩個半月。3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目地塊以10.2萬元/平方米的樓面價(jià)成交，北京土拍市場成交樓面價(jià)首次突破10萬元/平方米。

與此同時(shí)，上海、廣州、成都、合肥等地的土地市場也頻現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，部分地塊的樓面價(jià)已超過周邊新房和二手房價(jià)格，再次出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

一家國有房企人士認(rèn)為，部分城市出現(xiàn)搶地潮，主要是因?yàn)槎鄶?shù)房企將投資目標(biāo)鎖定在核心城市的核心區(qū)域，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)土地供不應(yīng)求。目前房地產(chǎn)市場還談不上回暖。

地王頻現(xiàn)

西興單元BJ030102-25地塊位于杭州市濱江區(qū)錢塘江南岸，屬于奧體板塊，用地面積2.3萬平方米，住宅建筑面積6.7萬平方米，起拍價(jià)30.6億元，地塊需配建一所占地面積5400平方米的幼兒園。

該地塊自2025年3月15日起報(bào)價(jià)，至3月25日掛牌截止，濱江集團(tuán)以52億元的有效報(bào)價(jià)成為唯一競得入選人。若無意外，濱江集團(tuán)將成為該地塊的最終競得人。

若西興單元BJ030102-25地塊最終成交，不僅將創(chuàng)下杭州土拍市場的樓面價(jià)紀(jì)錄，也標(biāo)志著杭州土地價(jià)格正式邁入7萬元/平方米時(shí)代。

該地塊周邊二手房價(jià)格差異明顯。貝殼數(shù)據(jù)顯示，寰宇天下E區(qū)掛牌均價(jià)為7萬元/平方米；地塊南側(cè)的繽紛北苑小區(qū)掛牌均價(jià)為3.8萬元/平方米；濱江金茂府掛牌均價(jià)則達(dá)10.2萬元/平方米。

北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目地塊占地3.97萬平方米，建筑面積7.3萬平方米，起拍價(jià)58.6億元。3月18日競拍結(jié)果出爐，該地塊最終被中海地產(chǎn)以75億元競得。

該地塊不僅刷新了北京土地市場成交樓面價(jià)的紀(jì)錄，也將北京成交樓面價(jià)帶入10萬元/平方米級別。

樹村地塊所在的馬連洼區(qū)域是北京傳統(tǒng)豪宅聚集地。地塊西側(cè)的學(xué)府壹號院和圓明天頌均于2024年10月前后交房。目前，學(xué)府壹號院二手房暫無掛牌記錄，圓明天頌二手房掛牌均價(jià)高達(dá)20萬元/平方米。

與之形成鮮明對比的是，樹村地塊周邊的博雅西園小區(qū)掛牌均價(jià)為9.4萬元/平方米，七彩華園小區(qū)掛牌均價(jià)為8.6萬元/平方米，圓明園花園別墅掛牌均價(jià)為7.9萬元/平方米。

杭州和北京的土地成交紀(jì)錄只是這一輪“地王潮”的縮影。

3月11日，成都高新區(qū)桂溪街道地塊以27億元總價(jià)被招商蛇口摘得，溢價(jià)率高達(dá)70.4%。該地塊以3.2萬元/平方米的樓面價(jià)刷新成都高新區(qū)地價(jià)紀(jì)錄，而周邊二手房掛牌均價(jià)僅為2.2萬元/平方米。

2024年下半年以來，上海土地市場累計(jì)誕生4幅樓面價(jià)超10萬元/平方米的住宅用地。8月，綠城以13.8萬元/平方米的樓面價(jià)摘得上海徐匯斜土街道地塊，刷新上海地價(jià)紀(jì)錄；9月，靜安曹家渡地塊以11.4萬元/平方米成交；12月底，上海徐匯地塊以12.6萬元/平方米成交；2025年2月，虹口地塊被中國金茂聯(lián)合體以11.8萬元/平方米摘得。

此外，今年2月25日，天津市和平區(qū)成交一幅土地，將天津地價(jià)帶入4萬元/平方米級別。合肥、武漢、鄭州、西安、南京、蘇州、長沙等城市雖未突破樓面價(jià)紀(jì)錄，但相較前三年也有明顯提升。

“全國去化好的城市不多，同一城市內(nèi)去化好的區(qū)域也不多。”上述國有房企人士稱，核心城市核心區(qū)域的地塊因去化相對較好，一旦推出便受到眾多開發(fā)商競逐，導(dǎo)致樓面價(jià)和溢價(jià)率大幅提升。

底氣何在

杭州西興單元BJ030102-25地塊周邊資源優(yōu)勢明顯，城市陽臺、蓮花碗以及錢塘江一線江景盡收眼底。周邊配套設(shè)施完善，包括濱江中學(xué)、江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，濱江天街、SKP（在建）等商業(yè)配套，浙大醫(yī)學(xué)院附屬第二醫(yī)院等醫(yī)療資源，以及地鐵6號線和1號線等便捷交通設(shè)施。

該地塊周邊堪稱杭州房價(jià)的“天花板”區(qū)域。除濱江金茂府外，杭州壹號院、丹楓四季的二手房掛牌均價(jià)在9萬元/平方米左右，融創(chuàng)濱江御潮府售價(jià)更是突破12萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該地塊未來預(yù)期售價(jià)或可達(dá)15萬元/平方米。

杭州一位房企人士認(rèn)為，杭州互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是支撐當(dāng)?shù)馗叻績r(jià)的重要因素之一。2025年初，異軍突起的“杭州六小龍”進(jìn)一步提升了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。這些科技公司一旦上市，預(yù)計(jì)將誕生一批互聯(lián)網(wǎng)新貴，成為樓市潛在購買力。

該人士分析，地塊周邊的房價(jià)水平和潛在購房需求是濱江集團(tuán)高溢價(jià)拿地的主要考量。此外，相較多數(shù)開發(fā)商，濱江集團(tuán)融資成本較低，即便市場因政策調(diào)整或經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化出現(xiàn)波動，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。

與杭州類似，北京海淀作為互聯(lián)網(wǎng)科技公司、高等院校和科研單位的主要聚集地，吸引了大量高知、高智和高收入人群，為房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)有力支撐。這也是海淀區(qū)五環(huán)外房價(jià)居高不下的原因之一。

從市場情況看，樹村地塊周邊新房價(jià)格普遍在10萬元/平方米以上，二手房價(jià)格在8萬元/平方米—20萬元/平方米，且成交情況較好，這在一定程度上支撐了中海地產(chǎn)高溢價(jià)拿地的信心。

上述國有房企人士表示，各家房企經(jīng)營狀況和資金實(shí)力不同，并非所有房企都能承受如此高昂的拿地成本。中海地產(chǎn)在成本控制方面表現(xiàn)優(yōu)異，在北京銷售額連續(xù)多年位居前列，品牌影響力較強(qiáng)。

在他看來，近期部分房企高溢價(jià)拿地，一方面是察覺到房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的趨勢；另一方面也是希望抓住“好房子”政策帶來的紅利。多個城市“好房子”項(xiàng)目熱銷便是證明。

在2024年業(yè)績會上，招商蛇口董事長蔣鐵峰提到，過去房子的得房率普遍在70%—80%，而“好房子”的得房率至少在80%—90%，部分甚至達(dá)110%—120%。他說：“如果房價(jià)上漲10%，得房率至少提升20%，雖然單價(jià)可能相同，但產(chǎn)品品質(zhì)和配套差異巨大。過去裝修標(biāo)準(zhǔn)可能僅幾百元至千元，如今則達(dá)四五千甚至七八千，產(chǎn)品品質(zhì)不可同日而語。”

上述國有房企人士認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)市場的一個特征是：新產(chǎn)品首次推向市場時(shí)，往往能吸引一批忠實(shí)消費(fèi)者，形成熱銷局面；但當(dāng)其他開發(fā)商跟進(jìn)推出類似項(xiàng)目后，市場易出現(xiàn)供大于求格局，后續(xù)項(xiàng)目多面臨去化難題。

至于“好房子”項(xiàng)目是否會重蹈覆轍，他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場與其他市場一樣，由供需關(guān)系主導(dǎo)，“好房子”也不例外。無論是地方政府出讓土地，還是開發(fā)商銷售樓盤，都需密切關(guān)注本地市場動態(tài)，根據(jù)需求及時(shí)調(diào)整策略。

托市意義

在這一輪“地王潮”中，除杭州地王由濱江集團(tuán)創(chuàng)造外，其他城市的地王項(xiàng)目均由央企和國企主導(dǎo)。上海新地王由綠城集團(tuán)摘得，北京地王分別出自建發(fā)地產(chǎn)和中海地產(chǎn)，成都地王由招商蛇口打造，廣州和深圳地王分別由保利發(fā)展和華潤置地競得，合肥、天津和蘇州地王則由當(dāng)?shù)貒箝_發(fā)。

一位房地產(chǎn)渠道人士觀察，自2023年四季度房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道后，購房者觀望情緒漸濃，積累了大量潛在需求。2024年“926樓市新政”出臺后，這部分需求集中釋放，一二線城市成交量大幅上升。2024年四季度主要城市成交量雖有所回升，但房價(jià)并未明顯企穩(wěn)。2025年以來，隨著政策紅利逐漸消退，新房和二手房成交量均顯疲態(tài)，樓市壓力進(jìn)一步加大。

未來，這些地王項(xiàng)目主要依靠高端需求消化。高端需求與地王項(xiàng)目供給能否匹配，高溢價(jià)、高樓面價(jià)的土地市場還能持續(xù)多久，多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者表示尚難下定論。

某大型房企區(qū)域銷售負(fù)責(zé)人認(rèn)為，4月底和5月初的樓市表現(xiàn)至關(guān)重要。目前市場普遍期待政府出臺新政，以提振信心和預(yù)期。限購政策、房貸利率等方面仍有較大調(diào)整空間。

在他看來，地王項(xiàng)目雖有樓市成交量上升、“好房子”預(yù)期等因素支撐，但更大的意義在于托市，即通過土地市場提升房地產(chǎn)市場信心和預(yù)期，為后續(xù)樓市新政出臺營造氛圍、奠定基礎(chǔ)。

具體到各項(xiàng)目，不同城市情況各異。上海、杭州等長三角核心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，一直是房企的業(yè)績糧倉，核心區(qū)域地塊尤其不愁銷售。

相較之下，北京市場更為復(fù)雜。樹村地塊和朱房村地塊均位于北五環(huán)外清河沿線，近年新入市項(xiàng)目較少，具備一定市場空間。

北京樹村地塊北側(cè)是剛開盤的“功德寺兩兄弟”項(xiàng)目，2024年11月拿地樓面價(jià)約為7.2萬元/平方米，目前售價(jià)約10.5萬元/平方米，樓面價(jià)與售價(jià)價(jià)差達(dá)3.3萬元/平方米。

參照功德寺地塊，預(yù)計(jì)樹村地塊未來售價(jià)在14萬元/平方米—15萬元/平方米。功德寺兩地塊容積率為2.1，樹村地塊容積率為1.8，規(guī)劃條件更優(yōu)，售價(jià)高于功德寺地塊也在情理之中。

樹村地塊西側(cè)是2024年10月交付的學(xué)府壹號院和圓明天頌項(xiàng)目，兩者南北相鄰。2021年4月兩項(xiàng)目拿地時(shí)，樓面價(jià)均約6.9萬元/平方米，且政府持有20%產(chǎn)權(quán)。海淀區(qū)國資委控制的華大基業(yè)接手圓明天頌后，項(xiàng)目調(diào)整為100%產(chǎn)權(quán)，容積率從1.6調(diào)至1.1。

2021年底，兩項(xiàng)目開盤。學(xué)府壹號院售價(jià)約9萬元/平方米；圓明天頌開盤價(jià)約11.5萬元/平方米。兩項(xiàng)目開盤后不久即售罄，驗(yàn)證了該區(qū)域市場需求。

交付后，圓明天頌多次傳出二手房以16萬元/平方米成交的消息。3月26日，貝殼上有4套掛牌房源，均價(jià)約20萬元/平方米。目前，學(xué)府壹號院既無掛牌房源，也無二手房成交記錄。

附近一位房地產(chǎn)中介人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，圓明天頌交付至今，傳言成交了兩套二手房。中介曾帶客戶看過房源，但均未通過中介成交，業(yè)主在成交消息傳出后便下架了房源。

另一名中介人士稱，圓明天頌交付以來，其所在門店累計(jì)帶20多名客戶看房，但均未進(jìn)入與業(yè)主談價(jià)階段。他聽聞傳言中的二手房源通過小區(qū)物業(yè)租售部成交，但真假難辨。